Makléri hovoria aj o tom, na čom si dať pozor pri kúpe bytu

Dnes môže byť lokalita na bývanie zaznávaná, o pár rokov to môže byť inak. INDEX oslovil bratislavských realitných maklérov, aby vymenovali tri lokality, ktorých hodnota môže z dlhodobého hľadiská rásť.

Zaujímali sme sa tiež o to, čoho by sa mali kupujúci vyvarovať pri nákupe bytu a pýtali sme sa aj na nehnuteľnosti, ktoré sa najťažšie predávajú.

Realitných maklérov sme sa pýtali:

V ktorých troch lokalitách v Bratislave môže z dlhodobého hľadiska rásť hodnota nehnuteľností, hoci v minulosti boli skôr zaznávané?

Katarína Melník, obchodná riaditeľka realitnej spoločnosti LEXXUS: “Z dlhodobého hľadiska sa zaujímavou stáva zadná časť Petržalky a prepojenie medzi Dúbravkou a Devínskou Novou Vsou. V okrajových lokalitách vznikajú rezidencie, avšak spolu s výstavbou by mala rásť aj prislúchajúca infraštruktúra. Z dlhodobej perspektívy preto na rozvoj lokality vplývajú aj iné faktory ako len výstavba nových nehnuteľností, a to najmä budovanie dopravnej infraštruktúry“.

Andrej Churý, RE/MAX Elite: “Dlhodobo zaznávané lokality v Bratislave boli Petržalka, Devínska Nová Ves, ako aj Vrakuňa. Z Petržalky je v súčasnosti veľmi stabilná lokalita s výborným napojením a z Devínskej Novej Vsi vzniká mesto v meste s kompletnou občianskou vybavenosťou doslova na prahu úžasnej prírody. Tieto dve lokality určite majú veľký potenciál. Vrakuňa ostáva doslova v tieni všetkých mestských častí.”

Juraj Jablonka, Mikelssen: “Ide najmä o lokality s horšou občianskou vybavenosťou a staršou zástavbou, kde chýbajú potreby na moderné bývanie. Zatraktívnenie takýchto lokalít vybudovaním infraštruktúry a bytovej zástavby by zvýšilo automaticky cenu nehnuteľností, ktoré sa tam už nachádzajú. Samozrejme, závisí to do veľkej miery od územného plánu mesta. V Petržalke je to napríklad Kopčianska ulica, kde už prebieha výstavba, niektoré projekty sú už aj dokončené a výstavba nových bude pokračovať. Ďalším príkladom môže byť premena brownfieldu v areáli Palmy, ktorá zatraktívni celú lokalitu. Skrytý potenciál vidíme aj na hranici Rače a Vajnôr, ktoré majú pripojenie na diaľničný obchvat a je tam priestor na rezidenčnú výstavbu.”

Jakub Kozmon, realitná kancelária Riešime bývanie: “Petržalka, Rača, Dúbravka“.

Zdroj foto: www.slnecnice.sk; CRESCO

Na čo by mali kupujúci dávať pozor z hľadiska lokality pri výbere nehnuteľnosti?

Katarína Melník, LEXXUS: “Lokalita je po cene druhým najdôležitejším rozhodovacím faktorom pri kúpe nehnuteľnosti. Dnes sa nerieši len dostupnosť nehnuteľnosti k centru, či občianskej vybavenosti, ale aj rôzne ekologické či environmentálne faktory – umiestnenie skládok, výrobného priemyslu znečisťujúceho ovzdušie ako aj dostupnosť prírody v blízkosti. Kúpu novej nehnuteľnosti výrazne ovplyvňujú aj možnosti okolitých pozemkov v zmysle budúcej zastavanosti a dopravnej situácie“.

Andrej Churý, Re/max Elite: “Jednoznačne treba skombinovať prácu s bývaním, preveriť si každodenný rituál cestovania a vybrať si bývanie tam, kde sa najčastejšie pohybujete. Dopravné zápchy dokážu azda najviac skomplikovať život v Bratislave“.

Juraj Jablonka, Mikelssen: “Dôležité je rozlíšiť, či kupujete nehnuteľnosť pre vlastné bývanie alebo na investíciu a prenájom. Nehnuteľnosť pre vašu rodinu by sa mala nachádzať v lokalite s dobrou dostupnosťou do práce a v blízkosti školy a škôlky. Je dobré vyvarovať sa na prvý pohľad výhodnej kúpy nehnuteľnosti, avšak v lokalite, z ktorej bude dostupnosť na pracovisko či do školy výrazne horšia.

Samozrejme, všetko sa odvíja od rozpočtu na kúpu nehnuteľnosti a priorít kupujúceho.

Ak kupujete nehnuteľnosť investične, je dobré uprednostniť širšie centrum mesta a vyhnúť sa menej atraktívnym lokalitám na prenájom. A to najmä štvrtiam, ktoré sú známe ako problémové a všeobecne medzi obyvateľmi mesta negatívne vnímané“.

Jakub Kozmon, Riešime bývanie: “Záleží to od preferencií kupujúceho a od typu bývania. V zásade platí, že pri novom bývaní by sa mali kupujúci vyvarovať lokalitám s vyššou kriminalitou, nadmernou hlučnosťou alebo znečisteným ovzduším (skládka, rušné cesty). Tiež si treba zistiť, či sa v lokalite, ktorú zvažujete na bývanie, nevyskytujú vysoké spodné vody po dažďoch, čo môže narušiť komfort bývania“.

Aký typ bytov sa najťažšie predáva a je orientovaný len na špecifického zákazníka?

Katarína Melník, LEXXUS: “Špecifiká nehnuteľnosti určuje jej samotná poloha, segment, v ktorom sa nachádza, veľkosť jednotky určenej na bývanie, jej stav, dispozícia a vybavenie.

Dnes je samozrejmosťou parkovanie a ťažšie predajné sa stáva bývanie bez neho. Čím je špecifickejšia je nehnuteľnosť z pohľadu uvedených parametrov, tým dlhší čas potrebuje na predaj.

Každá nehnuteľnosť je svojím spôsobom jedinečná, tak isto, ako aj klient, ktorý je jej potenciálny vlastník. Pri aktuálnom stave ekonomiky a realitného trhu sa však preferencie klientov môžu meniť. Napríklad v pandemickom období sme zaznamenali zmenu preferencií klientov s dôrazom na exteriérovú plochu prislúchajúcu k bytu.”

Andrej Churý, Re/max Elite: “Tak ako som už pred niekoľkými rokmi poukazoval na výškové budovy v Bratislave, tak už dnes ľudia zisťujú aj nevýhody bývania v mrakodrapoch, a preto sa väčšinou predávajú investičným klientom, ktorí tieto byty využívajú na prenájom. V domoch býva hlučnosť a neporiadok. Už dnes sa ťažšie predávajú klientom, ktorí hľadajú byty na vlastné a dlhodobejšie bývanie. Výškové budovy sú skôr „hotelové bývania“.”

Juraj Jablonka, Mikelssen: “Najťažšie sa predávajú byty s nadštandardnou výmerou v rámci svojej kategórie, napríklad dvojizbové byty s výmerou nad 70 štvorcových metrov či trojizbové byty s výmerou nad 90 štvorcových metrov.

Dôvodom je, že koncová cena takýchto bytov sa pohybuje výrazne nad bežný priemer v segmente. Cieľová skupina zákazníkov, ktorí majú záujem o takýto produkt, je veľmi malá.

Z hľadiska polohy v rámci bytového domu najväčšou diskvalifikáciou trpia prízemné byty a všeobecne patria medzi najmenej obľúbené. Klienti, ktorí kúpia takýto byt, väčšinou robia kompromis, aby si v rámci rozpočtu mohli dovoliť väčší byt v preferovanej lokalite.”

Jakub Kozmon, Riešime bývanie: “Najťažšie sa predávajú drahé nehnuteľnosti, ktoré si môže dovoliť iba malé percento kupujúcich, a nehnuteľnosti, ktoré pôvodný majiteľ vylepšil podľa seba a iba málokto ocení jeho vkus a snahu.

Autor: Tomáš Vašuta, zdroj: index.sme.sk