Záujem o kúpu bytu v Bratislave sa spája väčšinu so strednou vrstvou s hypotekárnym úverom či rodinami, ktoré potrebujú perspektívne riešiť svoje bývanie. Iné možnosti majú klienti, ktorí si môžu dovoliť byty v prémiových projektoch od pol milióna eur.
Svoje potreby si kúpou či prenájmom riešia zasa klienti z nižšej a strednej vrstvy v bytoch v lacnejších lokalitách v podstate z celého Slovenska, ale aj z Ukrajiny alebo zo Srbska, ak nechcú bývať priamo v robotníckych ubytovniach alebo v prenajatých izbách v internátoch.
Sú medzi nimi rodiny, ekonomicky aktívna generácia, seniori, rozvedení ľudia či matky-samoživiteľky. Práve im chýba prijateľné nájomné bývanie zo strany mesta alebo zamestnávateľa. Pre mnohých z nich sú takéto byty štartovacie, kde zostávajú, kým si kúpia lepší byt, postavia dom mimo Bratislavy alebo sa presťahujú naspäť domov.
Ide o Stavbársku ulici s budovu známou ako Pentagon so stovkami dvojgarzóniek, prerobené ubytovne na byty na Rybničnej ulici vo Vajnoroch či bývanie vo Vlčom Hrdle pri rafinérii Slovnaft v Ružinove, aj na Ulici Ivana Bukovčana v Devínskej Novej Vsi.
Výrazný rast cien neobišiel ani tieto nehnuteľnosti. Výmenou obyvateľov a rekonštrukciami bytov, vchodov a domov sa však úroveň bývania aj v takýchto lokalitách postupne mení.
Obnova mení ceny
Podľa risk manažéra realitnej kancelárie LEXXUS Petra Ondroviča je výrazné zdražovanie fenoménom všetkých lokalít v Bratislave. Dopyt v nich je diferencovaný skôr podľa ekonomickej sily či potenciálu kupujúcich a zároveň ich preferencie nehnuteľnosti. Výšku tempa zdražovania ovplyvňujú možnosti a finančné rezervy kupujúcich, a to rozdielne pre jednotlivé lokality.
Ak bola zrekonštruovaná garzónka v ponuke pred piatimi-šiestimi rokmi na Rybničnej ulici za cenu, povedzme, do 50-tisíc eur, dnes je to približne 70-tisíc eur. Podobným vývojom prešiel objekt na Stavbárskej so zrekonštruovanými vchodmi, kde sú ceny 2-garzóniek do 40 štvorcových metrov v rozmedzí 60-tisíc – 75-tisíc s rastúcim trendom.
Zdroj: Shutterstock.com
V spoločných priestoroch je všetko pod kamerovým systémom, nielen vstupný foyer. Bezpečnostné kamery sú aj na každom podlaží. Na konkrétne podlažie sa dostane len vlastník alebo nájomník bytu, povedala pre TREND Lívia Havranová z realitnej kancelárie Realion s tým, že záleží na stave bytu a stupni jeho modernizácie.
K jej skúsenostiam z reálneho obchodovania patrí, že kupujúcimi na Stavbárskej ulici sú na 40 percent klienti mimo Bratislavy a 60 percent Bratislavčania. „Mnohí z nich kupujú byt ako investíciu, kvôli rastúcej inflácii,“ konštatovala L. Havranová.
Nie je tajomstvom, že existujú vlastníci, ktorí prenajímajú v takejto lokalite byt alebo viacero bytov za niekoľko stoviek mesačne a nie je to 300 eur. Zároveň sa v nich nachádzajú nebytové priestory, ktoré je možné prenajať ako komerčné priestory alebo prerobiť na bývanie.
To sa stalo na Stavbárskej, kde sú podľa verejne prístupného webu v ponuke realitnej kancelárie Zenith Luxury Real Estate nízkometrážne apartmány za vyše 77-tisíc eur a garzónky za vyše 90-tisíc eur.
Delenie investičného rizika
Analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický zaujal k investovaniu do nehnuteľností konzervatívny postoj. Ľudia, ktorí chcú za každú cenu investovať v Bratislave a majú obmedzený rozpočet, môžu staviť na kúpu bytu na horších adresách, ako je Stavbárska, Rybničná či Vlčie hrdlo. V porovnaní s nehnuteľnosťou o pár ulíc ďalej ušetria desiatky tisíc eur.
Druhou stranou mince je podľa neho nevyspytateľnosť takejto investície – nepredvídateľný vývoj trhovej ceny či otázka prenájmu.
„Pokiaľ niekto chce umiestniť do takejto kúpy všetky svoje voľné peniaze, mal by si pripomenúť zlaté pravidlo gazdiniek. Tie nikdy nedávajú všetky vajíčka do jedného košíka,“ povedal.
Analytik upozornil, že pri ochladení realitného trhu sa môže dramaticky znížiť aj likvidita takejto nehnuteľnosti.
Zdroj: Shutterstock.com
Ústup dvojizbových bytov zo scény?
Byty s menšou metrážou pre širšiu klientelu sú súčasťou ponuky developerov v novostavbách, kde podobne ako na sekundárnom trhu zohráva úlohu aj lokalita. V bratislavskej Vrakuni si dokážete kúpiť byt s rozlohou 30 m2 za 85-tisíc eur, zatiaľ čo v modernej lokalite Mlynských nív by takýto byt stál minimálne dvakrát toľko.
Analytici na trhu sledujú trend v zacielení dopytu na malé kategórie jednotiek, konkrétne 1- alebo 1,5-izbové byty. Z dôvodu rastúcej ceny tieto kategórie „nahrádzajú“ kategóriu 2-izbových bytov.
Skladba bytov v projektoch sa, prirodzene, odlišuje aj v závislosti na lokalite výstavby, vysvetlil Juraj Suchánek z bratislavského Inštitútu urbánneho rozvoja, ktorého členmi sú aj developerské spoločnosti. Firmy reagujú na dopyt na trhu, ten sa však, prirodzene, v čase mení a dĺžka povoľovacích procesov i výstavby je v Bratislave záležitosťou rokov. Preto nemôže byť reakcia developerov okamžitá.
Zdroj: reality.trend.sk, autor: Monika Voleková