Branislav Galla: Trh sa opäť posunie, lebo žiadna kríza netrvá večne

Realitný maklér a partner realitnej spoločnosti LEXXUS Branislav Galla síce vyštudoval herectvo, ale nevenoval sa mu, lebo ho zlákalo Anglicko a po návrate z Londýna radšej uprednostnil realitný svet, do ktorého ho v roku 2007 odporučil starší brat. Braňo Galla sa tak dlhé roky pohybuje na realitnom trhu s luxusnejšími nehnuteľnosťami. Sleduje ako sa trh stále posúva a ako sa mení pohľad predávajúcich, kupujúcich aj investorov. Prezradil, ako sa pracuje s bonitnými klientmi, aj čo nás na realitnom trhu čaká v roku 2024.

Ľudia musia bývať, či už v nájme alebo vo vlastnom.
Luxusnejší segment je aj o pocite a prestíži.

Ako ste sa dostali k realitám?

S tou myšlienkou prišiel môj starší brat v roku 2007, keď bol realitný trh u nás ešte veľmi mladý. Páčilo sa mi, že nehnuteľnosti nie sú iba komoditou, ale aj reálnou potrebou. Začal som v spoločnosti Riešime bývanie, vtedy boli ešte relatívne malou spoločnosťou. Moje ambície však boli väčšie, preto som využil možnosť prijať voľnú pozíciu v spoločnosti LEXXUS. Oslovilo ma, že robili aj s veľkými zahraničnými klientmi a sekundárny realitný trh tu bol v menšine. Nastúpil som do LEXXUSU, moje pozície boli vždy obchodného charakteru a veľmi ma to začalo zaujímať a baviť. Našiel som sa v tom po všetkých stránkach.

Vyskúšali ste si aj klasický realitný chlebíček?

Áno, aj keď od začiatku som bol prideľovaný k luxusnejším projektom ako River Park a podobne, kde som sa aj chcel profilovať, lebo táto cesta je užšia a menej ľudí sa na ňu vydá. Preto som sa rozhodol, že sa budem zaoberať skôr luxusnejším segmentom, ale ten “realitný chlebík” k tomu patrí. Nikomu zo svojho okolia nepoviem, že nesprostredkujem predaj štandardnej nehnuteľnosti. Každá nehnuteľnosť je zobchodovateľná a treba sa jej ujať a urobiť tú službu dobre, či už je to lacnejší byt alebo drahšia vila. Je to tá istá práca, akurát je rozdiel v klientele.

Akí sú klienti, ktorí majú záujem o luxusnejší segment nehnuteľností?

Sú iní, paradoxne, aj keď majú často vlastné zdroje a nie sú závislí od hypotekárnych produktov a cudzích peňazí, tak veľmi rozumne narábajú s prostriedkami a ekvitou. Rozhodujú sa aj na základe inštinktov, pocitov a o to je táto práca delikátnejšia. V bežnom segmente sa človek správa racionálne – potrebuje bývať, musí nájsť nehnuteľnosť spadajúcu do jeho rozpočtu a potom vyberá. Ale v luxusnom segmente je to aj o nejakom pocite, o prestíži, o tom, že aj adresa musí byť zaujímavá a nie vždy je to iba o cene. A práve tam je práca agenta – mediátora dôležitá, aby naviedol správnu atmosféru pre obe strany. Klienti musia mať pocit, že sú zastupovaní diskrétne, to si veľmi cenia. Preto sa veľa transakcií deje offmarketovou cestou (mimo inzercie). Predávajúci i kupujúci majú často svoje dôvody, prečo kúpu alebo predaj nehnuteľnosti riešia diskrétne. Buď si hľadajú vlastné bývanie, alebo sú to investori, ktorí diverzifikujú portfólio svojich aktivít.

Praje aktuálny realitný trh kupujúcim, ktorí nepotrebujú úvery?

Dopyt po nehnuteľnostiach sa znížil hlavne v kategórii klientov, ktorí potrebujú financovanie riešiť hypotekárnymi úvermi, ktoré dnes majú vyššie úrokové sadzby. Ľudia sú dnes opatrnejší a aj majú ťažšie podmienky hypotekárny úver dostať. A to má vplyv na to, že ponuka v tomto období relatívne stojí. Nehnuteľností nie sú lacné, len sa vracajú na nejaké svoje hodnoty, ktoré sú reálnejšie voči aktuálnemu ekonomickému stavu. Tým, že sme mali za posledných niekoľko rokov dosť vysoký medziročný nárast cien nehnuteľností, tak dnes, keď človek zníži cenu o 10-20 percent, stále je nad svojou nadobúdacou hodnotou a profituje na tom predaji. Nehovoriac o klientoch, ktorí nadobúdali nehnuteľnosti pred viac ako 5 rokmi dozadu, rozhodne boli ceny vtedy nižšie ako sú teraz.

Hodnotnejšie nehnuteľnosti majú nižšiu pravdepodobnosť straty svojej hodnoty do budúcna.

A keď porovnáme obdobie pred rokom a teraz?

Investičný nákup je relatívne spomalený, lebo ešte stále nenastal taký posun v cenách nehnuteľností, aby bol nákup nehnuteľností zaujímavý aj pre “špekulatívnych” investorov. Bonitní alebo investiční klienti nekupujú teraz nehnuteľnosti so zámerom kúpiť lacno a viac, ale kúpiť rozumne, aby boli zdroje uložené v bezpečnom produkte, ktorý nebude v čase inflačných rokov tak veľmi strácať na svojej validite. Hodnotnejšie nehnuteľnosti majú nižšiu pravdepodobnosť straty svojej hodnoty do budúcna, keďže väčšinou je to lukratívna lokalita, prestížna nehnuteľnosť, či novostavba čo ich robí drahšími. Čiže je tu vysoký prepoklad, že vložené peniaze budú mať v najbližších rokoch minimálne tú istú alebo vyššiu hodnotu.

Pracujete predovšetkým s lukratívnejšími nehnuteľnosťami aj prémiovými novostavbami. Ako hodnotíte downtown hlavného mesta spred desiatich rokov a dnes? Čo hovoríte na vývoj bratislavských novostavieb?

Kvalitné a dobré nehnuteľnosti nemusia byť vždy len nové stavby. Môžu to byť aj zaujímavé historické palácové domy, či už na pešej zóne, na Palisádach alebo na hradnom vrchu a v okolí Slavína. Ale áno, je trendom, že novostavby sú drahšia komodita, lebo sú istotou a určitou garanciou toho, že budú mať istý čas svoju trvácnosť, kým začnú mať predpokladané náklady na opravy či sanáciu. Ak by som mal porovnať vývin novostavieb, tak pred 15 rokmi to bol skôr taký boom a rarita, keď vznikal koncept moderného rezidenčného projektu. Napríklad pri Troch vežiach to bola zmena objemových jednotiek, výškových budov, ktoré nasledovali v Panorama City a podobných projektoch. Už v tých časoch boli prestížne projekty pri rieke alebo na kopci, kde už počet bytových jednotiek bol väčší, ale stále išlo komornejšie projekty pri počte okolo 200 bytov, či už River Park alebo prvá fáza projektu Eurovea. Oba mali približne 200 jednotiek spojených s retailom a kancelárskym segmentom, čo dotváralo nový život v týchto častiach. Dnes to už ide do vyšších výtlakov a vysokých počtov rezidenčných jednotiek. Ako vieme, rozbehli sa ďalšie fázy, kde je vyše 900 bytov v jednom projekte a tých projektov v downtowne vzniká stále viac a bytových jednotiek tam bude oveľa, oveľa viac.

Čo láka ľudí do downtownu?

Výhodou downtownu je, že ľudia na jednej adrese bývajú aj pracujú, aby sa eliminovala doprava a dochádzanie za prácou. Downtown je plne štandardným javom moderných hlavných miest, kde ľudia hore bývajú a dole pracujú alebo majú kanceláriu. Je to trend, ktorý ťahá prevažne mladých ľudí, ktorí musia denne pracovať v kancelárii a nechcú strácať čas presunmi. Tieto lokality sú práve pre takýchto pracovne vyťažených ľudí veľmi vhodné a výhodné šetrením času a nákladov na dopravu. V mestách je to lokalizované v užšom centre ako je tomu aj v Bratislave, čo tomu dodáva aj svoju prestíž a teraz je to už len na preferenciách klienta, či chce mať viac rezidenčné rodinné bývanie alebo naopak chce bývať v tom živom jadre v rámci downtownu.

Byty v najnovších a najvyšších budovách downtownu sú pomerne drahé a bežný človek sa pýta, kto tie byty kupuje…

Vždy v každom projekte, ktorý je zaujímavý svojou lokalitou, lebo lokalita je tým najzákladnejším ukazovateľom hodnoty a atraktivity a býva to vždy rozdelené na investičných klientov aj na klientov, ktorí si to kupujú ako vlastné bývanie. Tí, ktorí kupujú medzi prvými v každom projekte sú väčšinou investiční klienti, ktorí nakupujú za lepšie ceny v štádiu, keď stavba len vzniká na základe povolení, a potom následne nákup zhodnocujú. Buď si to vo svojom portfóliu na určité obdobie ponechajú na dlhodobý prenájom alebo to časom predajú a vracajú sa do toho istého kolobehu, že kupujú v inom vznikajúcom projekte. Niektorí si tu kúpia byt aj ako alternatívne bývanie v centre, keď majú rezidenciu mimo Bratislavy. Skladba ľudí, ktorí sa po týchto projektoch obzerajú, je pestrá. Nedá sa to klasifikovať tak, že by išlo iba o investorov alebo iba obyvateľov.

V najbližších piatich rokoch pribudne v downtowne naozaj veľa bytov vo výškových projektoch. Čo to urobí s cenami?

Myslím si, že to pomôže tým projektom, ktoré tam boli medzi prvými. O 2 až 5 rokov, kedy sa tam zrealizujú aj tie následné projekty, ktoré tam aktuálne vznikajú, sa bude držať trhová hodnota vďaka tomu, že tam budú pribúdať novšie, technologicky vyspelejšie atraktívne projekty, po ktorých bude stále dopyt. A práve v tej etape piatich rokov a viac, kedy investori presmerujú svoj záujem na novšie projekty, tak sa budú dostávať tieto byty prvých projektov na trh a budú konkurenciou tým vznikajúcim. A tie staršie si budú držať približnú hodnotu tých nových, lebo budú takou zdravou konkurenciou.

Nedoplatia na to najmä staršie byty v centre, ktoré nie sú také moderné, nemajú výťah, ani parkovanie?

Nemyslím si, že tým utrpia tie staršie byty, lebo staršie byty sú buď staré a majú svoju hodnotu nižšiu už teraz, lebo si vyžadujú vstupnú investíciu alebo sú to byty vo veľmi kvalitných zrekonštruovaných bytových domoch, ktoré sa radia do luxusnejšie segmentu a vždy si budú tú svoju cenu držať, lebo stále je tu klientela, ktorá preferuje pôvodné kvalitné bytové domy na adresách, kde sa už nedájú realizovať nové projekty. Vždy tu máme portfólio klientov, ktorí nemajú vzťah k týmto masovejším výškovým výstavbám a skôr preferujú komorné kompaktné projekty alebo staršie bytové domy.

Ako hodnotíte z realitného pohľadu rok 2023?

Začalo sa to vyvíjať už v roku 2022, kedy bolo prvých šesť mesiacov ešte úplne štandardných čo sa aktivity týka. Trh bol živý rovnako ako roky predtým – boli veľmi nízke úrokové sadzby a vďaka tomu bol dopyt na trhu oveľa väčší ako ponuka, na základe čoho bol aj vysoký medziročný nárast cien nehnuteľností. Začalo sa to lámať v polovici roka 2022, kedy nastal rast úrokových sadzieb a drží sa to prakticky až dodnes, čo veľmi zásadne ovplyvnilo a spomalilo trh, ktorý sa začal prirodzene čistiť a reflektovať na to, že ceny už rástli neprimerane rýchlo. Ľudia sa začali vracať k reálnejším hodnotám a cenám, dnes je trh pre reálne potreby. Ten, kto potrebuje predať, reflektuje ako je trh schopný tú cenu prijať. Ak si nechá poradiť, tak aj úspešne zobchoduje. Ak si nenechá poradiť, tak to stojí na trhu a pomaličky degraduje, lebo dôveryhodnosť a atraktivita takejto nehnuteľnosti postupne klesá. Ale máme tu aj trh kupujúcich, ktorí potrebujú kúpiť, disponujú vlastnými zdrojmi alebo majú možnosť hypotekárneho úveru na základe svoje bonity a vyberajú si nehnuteľnosti, ktoré si môžu finančne dovoliť. Čiže sa to tak zreálňuje a myslím si, že ľudia len potrebujú pochopiť, že aj štvorpercentná úroková sadzba je stále v poriadku a musíme si len zvyknúť. Trh bude ďalej fungovať, možno nie v takom tempe ako fungoval pred rokom 2022, ale v takom prirodzenom, zdravom režime.

Ako vnímajú aktuálnu situáciu realitní makléri?

Ja si myslím, že veľa z nich zostalo možno prekvapených alebo sú v pozícii, keď ten obchod nie je taký frekventovaný a nejde s takou ľahkosťou. Tí, ktorí prišli na realitný trh v rokoch extrémneho predaja, tak zostali možno sklamaní, ale ľudia, ktorí sú na trhu dlhšie a možno zažili aj krízu v roku 2008, tak sú pripravení a pracujú na svojom portfóliu so svojimi klientmi tak, aby ten obchod stále fungoval a to je v takýchto časoch dôležité. Myslím si, že každý realitný maklér, ktorý má dobrú ponuku, má svojich klientov, tak sa mu bude dariť aj v týchto časoch.

Čo by ste poradili maklérom, ktorí zvažujú či ísť ďalej alebo sa radšej venovať niečomu inému?

Ako v každom inom odbore, ak to niekto chce robiť, nech určite na tom pracuje. Všetko sa vždy zmení a žiadna kríza netrvá večne a práve o to budú silnejší a pripravenejší, keď sa ten trh zrevitalizuje a upokojí. Nehnuteľnosti sú o potrebe, ľudia musia bývať a či to bude formou nájmu alebo vo vlastnom, vždy bude realitný trh nejakým spôsobom fungovať. Preto to je určitá istota pre šikovných agentov, maklérov, sprostredkovateľov byť pripravení, lebo doba sa zase posunie a všetko bude fungovať…

Bývanie je potreba a ľudia vždy budú hľadať cestu ako si tú nehnuteľnosť zabezpečiť.

Spomenuli ste slovíčko kríza. To, čo sme videli v roku 2023, bolo krízou?

Bolo to oslabenie trhu vplyvom viacerých faktorov, ktoré sme si mysleli, že už počas pandémie budú ovplyvňovať realitný trh. Pandémia to neovplyvňovala v takom rozmere, ako sa mohlo na začiatku očakávať. Skôr situácia na Ukrajine vplývala na ekonomiku tým, že sa začali uplatňovať sankcie, začali sa zvyšovať životné náklady, prišla inflácia, vyššie sadzby a tým sa trh spomalil. Ja by som to krízou nenazýval, vnímam to ako reakciu kúpyschopnosti na to, čo sa deje vo svete. Opäť sa však vraciam k tej najväčšej výhode realitného segmentu, že bývanie je potreba a ľudia vždy budú hľadať cestu ako si tú nehnuteľnosť zabezpečiť či už kúpiť alebo prenajať a na to tu ten sprostredkovateľ je.

Aký bude rok 2024?

Ja pevne verím a držím palce tomu, aby sa trh vrátil do bežných štandardných koľají. Aby ten, kto bude potrebovať, si mohol nehnuteľnosť kúpiť alebo prenajať. Že tí, ktorí budú chcieť z nejakého rozumného dôvodu predať (a nielen zhodnocovať), potrebujú ísť do väčšieho, menšieho alebo zmeniť lokalitu, prídu s ponukou na trh, ktorá bude akceptovaná kupujúcimi a že takéto transakcie sa budú diať. Ľudia postupne príjmu aktuálnu výšku úrokových sadzieb a dúfam, že už nad päť percent sa to tlačiť nebude. Skôr budú ľudia preferovať kratšiu fixáciu a začne sa obchodovať v štandardnom objeme. Dúfam, že toto môžeme v roku 2024 očakávať.

Zdroj: ZoznamRealit.Sk, foto archív B.G.
Publikované: 27.12.2023
Viac na: https://www.zoznamrealit.sk/blog/branislav-galla-trh-sa-opat-posunie-lebo-ziadna-kriza-netrva-vecne

Prezrite si celú Braňovu ponuku

Späť na newsletter