Vývoj rezidenčného trhu je v súčasnosti špecifikom a nekopíruje vývoj z predchádzajúcich období
Ponuka voľných bytov a domov na predaj na celom Slovensku kontinuálne rastie a podobný vývoj možno očakávať aj do konca roka. V Bratislave sa síce ešte začiatkom roka realitný trh vypredával, no aj tam už cítiť mierny nárast počtu ponúk. Zároveň sa znižuje obrátkovosť inzerátov.
„Je možné očakávať, že aj na jeseň bude ponúk pribúdať. Nehnuteľnosti už neubúdajú zo dňa na deň, ale zotrvajú na trhu dlhší čas,“ hovorí Peter Porubský, senior PR manager portálu Nehnuteľnosti.sk.
Hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik dopĺňa, že v rámci novostavieb predávaných developermi v Bratislave zaznamenali oproti prvému štvrťroku nárast počtu voľných bytov o 9,4 % . V medziročnom porovnaní sa však ponuka zmenšila až o 27 % a počet voľných bytov sa preto stále nachádza blízko minimálnych úrovní.
Ponúkané byty miznú pomalšie
Kľúčovým dôvodom znižovania ponuky je aj zdĺhavejšie povoľovanie nových projektov, ktoré pribúdajú do ponuky čoraz pomalšie. Ponuku na trhu s novostavbami tak skôr zvýšia nové etapy už povolených projektov. Turbulentnú situáciu vyvolalo viacero faktorov, ako je vysoká inflácia, konflikt na Ukrajine a zvyšujúce sa úrokové sadzby hypotekárnych úverov. Situácia, keď kupujúci doslova striehli na nové ponuky nehnuteľností, na obhliadku prišlo dvadsať záujemcov a priamo na mieste sa rozhodli o kúpe, je preč. „Vzhľadom na znížený dopyt v dôsledku zhoršenia kúpyschopnosti očakávame mierne zlepšenie situácie na strane ponuky. Nepôjde však o výrazný nárast, keďže vo väčších mestách na čele s Bratislavou stále pretrváva vážny nedostatok projektov so stavebnými povoleniami. S novými investíciami budú pravdepodobne opatrnejší aj samotní developeri, keďže vchádzame do obdobia zvýšenej ekonomickej neistoty,“ predpokladá R. Bruchánik.
Už dnes je zrejmé, že celá druhá polovica roka 2022 a s najväčšou pravdepodobnosťou aj ďalšie obdobia budú poznačené spomalením hospodárskeho rastu, v horšom prípade do konca aj jeho poklesom. Primárnym dôvodom je zhoršenie kúpyschopnosti obyvateľstva v dôsledku inflácie a rastúcich úrokových sadzieb. To sa prejaví na všetkých trhoch vrátane realitného, ktorý už dnes zasiahli najmä zvýšené úrokové sadzby. Preto možno očakávať väčšiu opatrnosť na strane kupujúcich, ale aj na strane developerov.
O poklese ponúk oproti minulému roku takmer o 40 % hovorí aj obchodná riaditeľka realitnej spoločnosti LEXXUS Katarína Melník. Súvisí to najmä s faktom, že dobrá ponuka „sa vypredala“ a na trh nevstúpilo veľa nových nehnuteľnosti na predaj. „Vnímame, že došlo k ochladeniu trhu, pričom v súčasnosti k tomu prispieva aj dovolenkové obdobie, ktoré cítiť výraznejšie ako ostatné roky,“ uvádza K. Melník. Podľa nej sa môže stať pre mnohých i nákup investičných nehnuteľnosti menej zaujímavý.
Bratislavu pokles cien nečaká
Súčasní vlastníci budú pravdepodobne zvažovať predaj jednej jednotky s cieľom znížiť finančné zaťaženie, čo môže viesť k nárastu ponuky. Peter Ondrovič, risk manažér a odhadca cien nehnuteľností realitnej spoločnosti LEXXUS, okrem nárastu ponuky očakáva pokles cien nehnuteľností v niektorých lokalitách Slovenska. „Pri obchodovaní s nehnuteľnosťami sa vo vyjednávacom procese posilní pozícia kupujúceho. Pozvoľne rastúca ponuka nehnuteľností určených na predaj sa bude ďalej rozširovať, čoho dôsledkom bude pokles cien z dôvodu vyššieho tlaku na predaj nehnuteľností,“ predpokladá P. Ondrovič.
Priemerná cena trojizbového bytu v Bratislave už presiahla 225-tisíc eur, čo v praxi znamená, že klient musí mať našetrených minimálne 45-tisíc eur, aby si takýto byt prostredníctvom hypotekárneho úveru dokázal kúpiť. Mesačné náklady za hypotéku a správu bytu sa však v súčasnosti stále vyrovnajú alebo sú aj nižšie ako cena komerčných prenájmov, ktoré môžu časom zdražieť.
„Transakcie prebiehajú v menších objemoch a pomalšie, ako to bolo v minulých rokoch. Ľudia sú viac váhaví.”
„Preto si myslím, že ľudia, ktorí riešia vlastnú potrebu bývania, sú rozhodnutí ostať tu aj žiť a majú stabilný príjem, pre nich je kúpa nehnuteľnosti jasnou voľbou. Iné je to pri klientoch, ktorí ešte nie sú rozhodnutí, či tu plánujú ostať žiť, nemajú stabilné zamestnanie, prípadne môže byť ich práca ohrozená napríklad vojnovým konfliktom na Ukrajine. Ak by si takíto klienti mali zobrať hypotéku aj za cenu, že by išli takpovediac, na kosť‘, v takom prípade by som im skôr odporučil prenájom,“ približuje Viktor Obtulovič, odborník na reality FinGO.sk.
Investičných nákupov je čoraz menej
Vývoj rezidenčného trhu je v súčasnosti špecifikom a nekopíruje vývoj z predchádzajúcich období ani z obdobia pred krízou v roku 2008. Množstvo faktorov a impulzov, ako je inflácia, vojna na Ukrajine, znižovanie reálnych príjmov jednotlivcov či ochladzovanie dopytu vedú k špecifickému vývoju rezidenčného trhu bez akejkoľvek podoby s vývojom v minulosti, a teda aj nejasnými prognózami. Do ponuky pribúda viac investičných nehnuteľností. Pomer kúpy investičných bytov v porovnaní s kúpou bytov na vlastné bývanie bol v posledných rokoch rovnomerný, čiže to bolo asi 50 na 50, v posledných mesiacoch sa však situácia mierne zmenila a podiel kúpy investičných bytov tvorí už menší podiel, zhruba 40 % .
„S narastajúcimi cenami realít sa tento pomer bude zvyšovať v prospech kúpy nehnuteľnosti pre vlastnú potrebu. Na realitnom trhu však celkovo cítiť mierne ochladenie a dopyt po kúpe najmä v hlavnom meste mierne zoslabol. Transakcie prebiehajú v menších objemoch a pomalšie, ako to bolo v minulých rokoch. Ľudia sú viac váhaví, dlhšie vyčkávajú, chodia na viac obhliadok,“ hovorí V. Obtulovič.
„Do ponuky pribúdajú aj byty pôvodne kupované ako investícia. Dnes ľudia hľadajú najmä bývanie.“
Na realitnom trhu dopyt po bývaní stále niekoľkonásobne prevyšuje ponuku. Podľa poslednej štatistiky na Slovensku chýba viac ako 400-tisíc bytov na uspokojenie dopytu po bývaní. „V dohľadnom čase očakávam oživenie trhu s prenájmami, a to nielen vplyvom ukrajinských utečencov, dôvodom je znovuotvorenie ekonomiky a prílev zahraničných študentov a pracovníkov. Kúpa nehnuteľnosti bude pre mnohých Slovákov nedosiahnuteľnou métou, aj preto bude viac ľudí voliť prenájom ako alternatívu kúpy nehnuteľnosti,“ vyjadruje V. Obtulovič.
Nastolený trend spomalenia realitného trhu platí aj na sekundárnom trhu. Aj tam ponuka rastie a rásť bude. Rast je spôsobený nie zväčšovaním počtu nových bytov v ponuke, ale zotrvávaním starších bytov, a teda spomaľovaním predaja. Zatiaľ sa nedá povedať, či sa zmenšuje dopyt alebo sa predlžuje čas na rozhodnutie kupujúceho.
Zdroj: magazín Trend, rubrika Nehnuteľnosti