Záver roka a posledný kvartál 2021 ukáže, či pokles ponuky novostavieb začína byť trendom na trhu v hlavnom meste Slovenska, čo by mohlo zvýšiť ceny bytov.

Bratislavská realitná kancelária LEXXUS v správe uviedla, že v druhom kvartáli tohto roka pribudlo 1 001 bytov a apartmánov. V treťom to bolo len 206, čo je pokles o 80 percent. Medzikvartálne sa priemerná cena nových bytov zvýšila o 151 eur (približne päť percent) a dosiahla 3 181 eur/m2 bez DPH.

Jedným z faktorov, ktorý tiež spôsobil pokles ponuky novostavieb, boli oneskorené dodávky materiálov. Koncom roka budú developeri prehodnocovať svoje stratégie a postupy v rámci nových projektov a etáp.

Minulý rok boli novostavby lacnejšie

Risk manažér realitnej kancelárie Peter Ondrovič k tomu uviedol, že dopyt musela uspokojiť existujúca ponuka. Následkom bol výraznejší pokles celkovej ponuky bytov a apartmánov v projektoch. Celková ponuka bytov v rámci novostavieb sa tak približuje k historicky najnižším číslam.

Pred rokom si klienti kupovali byty, ktoré boli lacnejšie o viac ako 16 percent. Takmer 40 percent developerských projektov zvyšovalo počas tretieho kvartálu cenníkové ceny, konštatoval LEXXUS.

Bývanie je drahšie vo všetkých bratislavských okresoch, okrem okresu Bratislava V. Najviac ceny rástli v okrese Bratislava II, o viac ako 7 percent a najmenej si klienti priplatili v okrese Bratislava IV, o 4,5 percenta.

Zdroj: Shutterstock.com

Komplikované povoľovanie výstavby

Výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja (IUR) Juraj Suchánek pre TREND povedal, že extrémne nízky kvartálny prírastok nových bytov môže byť spôsobený výkyvom v poslednom štvrťroku. Dôležitý bude celkový počet nových bytov za celý rok. Členmi inštitútu sú developerské spoločnosti aj samosprávy.

Dôležitým údajom pre základ pre predikciu nových bytov je podľa neho začiatok povoľovacieho procesu developerských projektov. Ide o záväzné stanoviská, v ktorých hlavné mesto vyjadruje súlad alebo nesúlad projektu s územným plánom.

Celková situácia v povoľovaní novej výstavby je v hlavnom meste nesmierne komplikovaná a v mnohých prípadoch spojená aj s nečinnosťou stavebných úradov.

Záväzným stanoviskám a zlepšeniu sa mesta v tejto agende sa venoval počas realitnej konferencie TRENDu (28. 9.) Ako sa buduje nová Bratislava jej primátor Matúš Vallo. Predstavitelia developerskej komunity však boli spokojní len čiastočne a niektorí odporúčali posilnenie príslušného oddelenia magistrátu.

V Inštitúte spracovali všetky záväzné stanoviská vydané v roku 2020.

„Celkovo získalo súhlasné stanovisko v posudzovaných projektoch menej ako 2 000 bytových jednotiek (vrátane bytov v rodinných domoch). Toto číslo je výrazne nižšie ako počet ročne kolaudovaných bytov v predošlých rokoch a približne o 1 000 menej ako v roku 2019,“ konštatoval J. Suchánek s tým, že na nepriaznivý vývoj upozornili už v januári tohto roka.

Zdroj: LEXXUS – Predané byty v bratislavských novostavbách od 2015 do 3Q 2021

Pokles dopytu

V treťom kvartáli sa prejavil pokles dopytu. Súvisel s uvoľnenými opatreniami proti pandémii počas letného obdobia, kedy sa otvorili možnosti voľnejšieho pohybu a cestovania.

Pokles dopytu bol citeľný naprieč všetkými kategóriami a oblasťami na rezidenčnom trhu nehnuteľností. Podobne, ako na sekundárnom trhu, tak ak aj v rámci projektov sa v Bratislave predalo výrazne menej bytov.

Rast cien na periférii

„Za výraznejším poklesom dopytu stoja menej atraktívne nehnuteľnosti v ponuke, ale aj približovanie sa jednotkových a predajných cien v periférnych oblastiach hlavného mesta k maximálne akceptovateľnej cenovej hranici“, doplnil P. Ondrovič.

V mesiacoch júl až september bolo zazmluvnených 563 bytov, čo je približne o 44 percent menej ako počas druhého kvartálu.

Ceny v periférnych oblastiach hlavného mesta nerástli podľa zistení realitnej kancelárie radikálne, rast bol kontinuálny. Problém týchto oblastí z pohľadu dopytu je ten, že kupujúci zmeny v konečných cenách vnímajú výrazne citlivejšie.

Väčšina z nich sú ľudia, ktorí prichádzajú do Bratislavy zo vzdialenejších častí Slovenska za prácou. Existuje psychologické pásmo ceny, ku ktorému keď sa cena priblíži alebo ho prekročí, dopyt sa výrazne zníži resp. hrozí riziko jeho zastavenia.

Zdroj: reality.trend.sk, autor: Monika Voleková