Mnohí investori márne čakajú na záchvev realitného trhu, pri ktorom by mohli kúpiť nehnuteľnosti za nižšiu cenu. Ten moment však neprichádza.
Nepriniesla ho pandémia, ktorá v prvej fáze zmrazila ekonomiku. Naopak, realitný trh dostal nový impulz. Zmenu nepriniesla ani inflácia vyvolaná postpandemickým oživením hospodárstva. A rovnako tak zatiaľ ani vojna na Ukrajine.
Realitný trh však čelí novým výzvam. Prebieha zdražovanie hypoték. Developeri okrem toho začali s prípravou nových bytových jednotiek, ktoré by mohli schladiť vysoký dopyt. Zastavia alebo aspoň spomalia tieto faktory enormný rast cien nehnuteľností?
Ceny nehnuteľností rastú do nebies
Kým v roku 2019 stúpol realitný trh striedmo – o 7,5 percenta, rok na to ho pandémia popohnala k 12 percentám a vlani sa zdražovanie stavebných materiálov podpísalo pod explóziu o takmer 19 percent. Koncom vlaňajška stúpli ceny dokonca až o 22 percent. Takýto vysoký rast vykázal trh len pred finančnou krízou z roku 2008.
„Rast cien nehnuteľností na Slovensku patrí k najvyšším v Európe,“ konštatuje Národná banka Slovenska. V treťom štvrťroku minulého roku zdraželi u nás reality druhým najrýchlejším tempom po Litve.
„Ľahká dostupnosť úverov v dôsledku pretrvávajúcich nízkych úrokových mier vytvára silný dopyt. Zároveň sa napriek koronakríze v posledných rokoch zlepšila finančná situácia väčšiny domácností,“ uvádza centrálna banka.
Za zdražovaním je viacero faktorov. Napríklad rast cien stavebných materiálov. Tie boli v decembri podľa Štatistického úradu SR medziročne vyššie o 23 percent a ceny stavebných prác stúpli o sedem percent. Ďalším polienkom do ohňa je slabá ponuka nehnuteľností.
Na bratislavskom trhu je totiž najmenej nových bytov v doterajšej histórii sledovania trhu. Podľa realitnej kancelárie LEXXUS klesol počet voľných bytov v developerských projektoch ku koncu minulého roka k hranici 1 600 voľných jednotiek. V minulosti ich pritom bolo aj 6-tisíc.
Nafukuje sa bublina
„Ceny nehnuteľností predbehli rast príjmov už približne v polovici pandemického roka 2020,“ upozorňuje na prehrievanie trhu analytik Slovenskej sporiteľne Matej Horňák.
Pripúšťa preto možnú zmenu dynamiky trhu.
„Očakávame spomalenie rastu cien nehnuteľností či mierny pokles, určitú jemnú korekciu,“ naznačuje.
Na rýchly rast realitného trhu na Slovensku upozornil vo februári aj Európsky výbor pre systémové riziká (ESRB). Zvyšovanie cien nehnuteľností sa podľa neho odtrhlo od zvyšku ekonomiky. Nepáči sa mu najmä to, že rast sa ešte viac zrýchlil počas pandémie, keď došlo k poklesu príjmov domácností.
Opatrenia, ktoré v uplynulých rokoch s cieľom stlmiť rast trhu prijala Národná banka Slovenska, nepovažuje úrad za úplne postačujúce.
„Rast hypotekárnych úverov na Slovensku je jeden z najvyšších v únii už takmer tri roky, a to aj napriek prijatým opatreniam a šoku z covidu,“ upozornil úrad.
NBS v najnovšom Makroprudenciálnom komentári konštatuje, že realitný trh sa dostal do fázy vysokého rizika. Ešte pred pol rokom sama NBS označovala túto etapu za „bublinu“. Zdvihnutý prst tak nabáda k zamysleniu, či nehrozí podobný scenár prudkého poklesu cien ako v rokoch 2009 a 2010.
Faktory hovoriace pre pokles cien nehnuteľností:
- Zdražovanie hypoték a zvyšovanie sadzieb ECB.
- Nová bytová výstavba, ktorá vyrovná nepomer medzi dopytom a ponukou.
- Neistota spôsobená vojnou na Ukrajine.
- Rastúce ceny nehnuteľností si už mnohí kupujúci nemôžu dovoliť.
- Možné sprísnenie opatrení NBS.
Faktory, ktoré budú tlačiť na ďalší rast cien nehnuteľností:
- Stále relatívne lacné a dostupné hypotéky.
- Snaha ochrániť si úspory pred infláciou.
- Ďalší rast cien stavebných materiálov a prác.
Možné scenáre vývoja
Vladimír Kubrický z Realitnej únie SR upozorňuje, že vojna na Ukrajine priniesla na trh nehnuteľností neistotu. Podľa neho sa črtajú dva scenáre možného vývoja. Prvým je to, že realitná bublina prudko spľasne a ceny bytov klesnú. Tento scenár je podľa neho pravdepodobný v prípade dlhšieho trvania vojny na Ukrajine a odstrihnutia Slovenska od dodávok ruského plynu a ropy a tým vyvolaného zastavenia ekonomického rastu a ešte vyššej inflácie.
Analytik očakáva, že v takom prípade by pokles cien bytov viedol k tomu, že časť investorov by sa rozhodla riešiť situáciu predajom nehnuteľností. Trh by sa v takom prípade začal podľa Kubrického ochladzovať už v druhom polroku 2022.
Druhým scenárom je pokračovanie rastu cien. K nemu by mohlo dôjsť v prípade, že sa vojna na Ukrajine skončí do leta, ekonomika bude rásť, hoci pre následky vojny pomalšie.
Inflácia by bola nižšia a ľudia by boli naďalej motivovaní kupovať si vlastné bývanie, či investovať do realít. Vysoký dopyt by v tomto scenári ďalej tlačil na rast cien, hoci pomalším tempom.
Zdroj: Shutterstock.com
Zdražovanie hypoték môže povzbudiť váhajúcich kupujúcich
Podľa analytikov VÚB súčasné nadhodnotenie cien nehnuteľností nevyhnutne neznamená, že sa ceny musia v budúcnosti prepadnúť. Skôr či neskôr by sa však mal rast podľa nich spomaliť.
„Avšak v úplne najbližšom období sa tak ešte s najväčšou pravdepodobnosťou nestane,“ myslia si.
Podľa Zdenka Štefanidesa z VÚB je základným scenárom to, že bude pokračovať previs dopytu nad ponukou.
„Nárast úrokových sadzieb ohlasovaný v ostatných týždňoch viacerými bankami na trhu síce môže odradiť od nákupu časť záujemcov o nové bývanie, predovšetkým mladých ľudí, ktorí sa pozerajú po hypotéke a prvom vlastnom bývaní a nemajú ešte našetrené vlastné peniaze.“
„Na druhej strane však perspektíva rastu sadzieb môže časť potenciálnych klientov motivovať k urýchleniu zamýšľaného nákupu nehnuteľnosti a žiadosti o úver na bývanie s čo najdlhšou fixáciou,“ naznačuje analytik vplyv očakávaní rastu sadzieb.
Vojna na Ukrajine a migračná kríza by tým, paradoxne, potlačili ceny nehnuteľností ešte viac nahor.
„Zvýšil sa dopyt nielen po prenájmoch, ale zrejme sa zvýši aj dopyt o kúpu nehnuteľností zo strany majetnejších Ukrajincov a čoskoro zrejme aj Rusov, hľadajúcich na Slovensku trvalejšie útočisko pred vojnou a Putinom,“ naznačuje analytik.
Snaha ochrániť sa pred infláciou
Ďalším dôvodom neustávajúceho záujmu o nehnuteľnosti je ich schopnosť odolať inflácii.
„Reálne úrokové sadzby ostávajú v hlbokom mínuse. Pre mnoho ľudí preto kúpa nehnuteľnosti aj naďalej predstavuje najistejšiu stávku na udržanie si reálnej hodnoty svojich úspor,“ vysvetľuje Štefanides.
Aj on však prepúšťa, že v dlhodobom horizonte bude mať inflácia a vojna na Ukrajine na ceny realít negatívny dopad.
„Príjem mnohých ľudí vrátane strednej triedy po očistení o infláciu v tomto aj budúcom roku klesne. To bude mať negatívny dopad na kúpyschopnosť a môže zmeniť aj dlhodobejšie plány ľudí, vrátane prehodnotenia toho, kde a ako pracovať a bývať,“ konštatuje. Pokles cien nehnuteľností sa tak podľa analytika v dlhodobom horizonte nedá vylúčiť.
Nová výstavba čoskoro dorazí na trh
Faktorom hovoriacim za rast cien nehnuteľností je ich nová výstavba. V priebehu minulého roka sa totiž začalo s výstavbou takmer 25-tisíc nových bytov, čo je najvyšší počet novozačatých jednotiek za uplynulých 12 rokov. Bolo to o štvrtinu viac ako v roku 2020 a súčasne o 14 percent viac ako v roku 2019.
Koncom vlaňajška sa tak podľa štatistík NBS na Slovensku pracovalo na výstavbe až takmer 80-tisíc bytov, čo je takmer najviac v histórii. Táto produkcia by sa na trh mohla dostať v horizonte dvoch rokov. Znamenalo by to vyrovnanie chronického nepomeru ponuky a dopytu, ktorý doteraz hnal ceny prudko nahor.
„Údaje o bytovej výstavbe indikujú zlepšenie situácie na ponukovej strane v strednodobom horizonte,“ hovorí aj NBS.
Oplatí sa investičný byt?
Názory analytikov na vývoj cien nehnuteľností sú rozdielne. Kým niektorí hovoria o spľasnutí bubliny, iní pripúšťajú ďalší mierny nárast. Zhodujú sa však na tom, že trh by sa mal upokojiť. Dvojciferné tempá rastu sú raritou.
„Kúpu nehnuteľnosti bude čoraz viac komplikovať viacero faktorov, medzi nimi aj zvyšovanie úrokových sadzieb či stále rastúce ceny nehnuteľností,“ hovorí aj Juraj Bielik, člen predstavenstva 365.invest.
Myslí si, že ceny nehnuteľností budú naďalej rásť, no tempo by malo byť pomalšie.
„Financovanie investičnej nehnuteľnosti, ktorú investor plánuje prenajímať alebo predať, sa postupne stáva komplikovanejším spôsobom generovania pasívneho príjmu, ktorý si nemôže dovoliť každý,“ uzatvára.
Zdroj: forbes.sk