Vychytávky z drahých projektov sa stávajú bežnou súčasťou štandardu.
Ako rozoznať nadpriemerný realitný projekt? Na čo by ste mali dať pozor pri výbere nového bytu? Ktoré developerom ponúkané vychytávky majú pre budúceho majiteľa naozaj pridanú hodnotu? Aj na tieto otázky si musíte odpovedať pri hľadaní vhodnej nehnuteľnosti.
Faktorov, ktoré ovplyvňujú výber nového bývania, je viac. INDEX oslovil realitných maklérov s otázkou, na čo by záujemcovia určite nemali zabudnúť.
Na otázky odpovedali: Peter Ondrovič, risk manažér a odhadca cien nehnuteľností realitnej spoločnosti LEXXUS, Mário Glos, viceprezident NARKS, výkonný riaditeľ 4sale marketing, Lucia Krivičková, maklérka Re/Max Elite, Zuzana Trajčov, realitná maklérka Riešime bývanie.
Zdroj: Shutterstock.com
Podľa čoho môže kupujúci rozoznať, že projekt je nadpriemerný? Na čo by sa mal pri projekte pozerať?
Peter Ondrovič, risk manažér a odhadca cien nehnuteľností realitnej spoločnosti LEXXUS:
Pre ukazovateľ, ktorý by definoval akúsi nadpriemernosť, nie je na trhu prijatá nejaká všeobecne uznaná hodnota či kritérium. Vyššia kvalita projektu môže byť komunikovaná a predstavená klientovi viacerými spôsobmi. Použitie kvalitných a drahých materiálov ešte nezaručuje vyššiu kvalitatívnu hodnotu projektu. Postupnou zmenou trhu sa menia aj požiadavky a nároky kupujúcich na priestor a prostredie, v ktorom bývajú. Tieto preferencie sú veľmi individuálne.
Pred výberom konkrétneho bytu by sa mal klient zamyslieť, do akej miery mu vybavenie bytu prospeje k osobnej pohode. Je dobré zamerať sa na návrh dispozície bytu, či je dizajnovaná v masových trendoch alebo už zohľadňujte individuálne potreby klienta. Napríklad, či byt disponuje nejakým skladovým priestorom v rámci vnútornej dispozície, šatníkom a podobne.
Zamerajte sa tiež na prvky štandardu, ako je napríklad kúrenie, či už klasické radiátory, alebo podlahové kúrenie a v letných mesiacoch zase chladenie priestoru. Na prvý pohľad ide o banálnejšie veci, ale v konečnom dôsledku, práve z pohľadu praktického bývania, sú neoceniteľné.
Mário Glos, viceprezident NARKS, CEO spoločnosti 4sale marketing:
Pre každého klienta znamená nadpriemernosť niečo iné. Niekto môže aj jasný benefit vnímať negatívne. V jednom z našich prémiových projektov sme mali vysoké stropy, cca 3,3 metra. Je to jednoznačný benefit, byt pôsobí vzdušnejšie, podčiarkuje charakter staromestského bývania, je v ňom viac úložného priestoru aj väčší objem kyslíka, čím je v podstate zdravší.
Napriek tomu určitá skupina klientov mala voči tomuto benefitu výhrady, väčšinou z dôvodu obáv vyšších platieb za vykurovanie. Je na predajcovi projektu, aby pred začatím predaja zanalyzoval svoj projekt a argumentačne pripravil obchodných zástupcov na budúce možné námietky klientov.
V každom prípade, klient musí pozerať na svoje reálne potreby. Niektoré projekty majú charakter štartovacieho bývania, iné, naopak, finálneho rodinného bývania. Keď ste mladý človek bez detí, máte úplne iné požiadavky ako rodina s deťmi.
Vo všeobecnosti nadpriemernosť projektu naznačuje lokalita, architektonické prevedenie, okolie projektu a jeho budúca užitočnosť a komfort pre vlastníka. Benefitom môžu byť vyššie stropy, veľké presklenia, väčšie terasy, kvalitné spoločné priestory, úspora energií (nižšie prevádzkové náklady na vykurovanie).
Lucia Krivičková, maklér v realitnej kancelárii Re/Max Elite:
Základom je lokalita, ktorú odporúčam navštíviť a zažiť osobne, a tiež termín dokončenia projektu. Ostatné parametre sa odvíjajú od potrieb jednotlivca.
Kupujúci posudzuje a väčšinou aj kupuje nehnuteľnosť z papiera, a preto veľa napovie aj prístup developera. Dôležité je mať čo najviac informácií ohľadom stavby, konštrukčných riešení, použitých materiálov a konečného vyhotovenia v podobe štandardu. Je potrebné prihliadať na dispozičné riešenie, orientáciu na svetové strany a svetelnosť priestorov.
Okrem obytnej časti je dôležitý dostatok parkovacích státí a pivničných kobiek. V prípade voľných pozemkov v okolí, alebo väčšieho rezidenčného projektu rozdeleného do etáp, je užitočné poznať, či a kedy sa nová výstavba bude realizovať. Po rozhodnutí o kúpe pomôže mať k dispozícii návrhy komplexnej zmluvnej dokumentácie, už pred podpisom rezervačnej zmluvy.
Zuzana Trajčov, realitný maklér v realitnej kancelárii Riešime bývanie:
Lokalita, lokalita a ešte raz lokalita projektu, ako jediný nemenný faktor. Kvalita a ponúkaný štandard stavby, ktorý sa odvíja od poctivo použitých stavebných materiálov, ktorých základom sú betón, tehla, oceľ a drevo.
Dôležité sú však aj priečky, ich hrúbka a vlastnosti, keďže chránia súkromie, ako aj spánok budúcich majiteľov nehnuteľnosti. Tento dôležitý detail zvyknú klienti opomenúť.
Projekt musí pôsobiť vkusne a komplexne. Na výnimočnosti projektu pridávajú technologické inovácie, ale aj zvučné meno architekta / ateliéru, ktorý na ňom pracoval. Keďže investícia do bývania predstavuje značnú sumu, mal by mať nadčasový a estetický dizajn, ktorý zapadne do okolia a nepôsobí rušivo.
Záujemca by sa mal pozerať na aktuálny územný plán a možnosti výstavby v okolí, občiansku vybavenosť lokality, dispozície bytov, dostupnosť, kto je developerom aj likviditu projektu. Inak povedané, ako rýchlo viem v prípade potreby premeniť nehnuteľnosť na peniaze, teda predať.
Zdroj: Shutterstock.com
Ktoré vychytávky v projektoch majú pridanú hodnotu a kupujúci by ich mal hľadať?
Peter Ondrovič z realitnej spoločnosti LEXXUS:
Záleží na kategórii projektu a na cieľovej skupine kupujúcich. V segmente vysokého nadštandardu je možné, okrem luxusných a drahých materiálov použitých v rámci pohľadových a nášľapných vrstiev, hovoriť aj o moderných a sofistikovaných technológiách (top „smart“ technologických riešeniach bytov, nadštandardných technológiách používaných na zabezpečenie pocitovej pohody a komfortu), končiac službami concierge 24/7, športovým či relaxačným zázemím pre obyvateľov alebo non-stop strážnou službou.
V rámci stredného segmentu sa vychytávky zameriavajú skôr na praktickosť života či komfort alebo pohodlie. Ide o súbor technológií alebo materiálov, ktoré v konečnom dôsledku budú počas užívania bytu život uľahčovať a spríjemňovať. Zároveň budú do budúcnosti prinášať úsporu na životných nákladoch spojených s bývaním. Ide aj o prvky „smart“ technológií alebo technológie šetriace spotrebu vody alebo optimalizujúce využívanie a spotrebu elektrickej energie.
Konkrétne rozhrania zabezpečujúce prehľad o spotrebe energií, systém umožňujúci nastavenie úsporného vykurovania, bezpečnostná architektúra – detekcia či ochrana pred požiarom či vlámaním, pohybové, dverové a dymové senzory, optimalizované osvetlenie, tienenie a podobne.
Mário Glos:
Veľa vychytávok, ktoré v minulosti mali len prémiové projekty, sú dnes štandardom aj pri bežných projektoch. Vyplynulo to z požiadaviek stavebných, technologických a energetických noriem, územných plánov a iných regulácií.
Do tejto kategórie spadá rekuperácia, tepelné čerpadlá, nízkoenergetická až pasívna výstavba, vegetačné strechy (extenzívne, intenzívne) a podobne.
Ďalšie vychytávky vyplývajú z reálnych potrieb klientov: príprava na chladenie a tienenie (klimatizácie, externé žalúzie), väčšie balkóny, predzáhradky, priestor na stretávanie novovytvorenej komunity.
Slovenský developer je konzervatívny, hrá na istotu a málo riskuje. Preto projekty nie sú také inovatívne a svetové trendy dobieha Slovensko pomalšie. Stále u nás chýba výstavba hybridných priestorov alebo colivingu.
Lucia Krivičková:
Kupujúci by mal hľadať funkčný pôdorys zohľadňujúci potreby moderného bývania. Od rozvrhnutia priestoru sa odvíja množstvo vecí, ktoré zasahujú do každodenného života, ako napríklad vhodné zónovanie nočnej a dennej časti, výhľady, jednoduché zariaďovanie, umiestnenie úložných priestorov či využiteľnosť balkóna a terasy.
Ku komfortu bývania prispievajú aj rôzne predprípravy napríklad, exteriérové tienenie, smart home, umiestnenie jacuzzi alebo sauny, ktoré kupujúci môže využiť v budúcnosti pri zariaďovaní.
Dalo by sa to zhrnúť tak, že vychytávky sú všetky aspekty, ktoré zlepšujú kvalitu bývania. Od vstupu do bytového domu až po trávenie voľného času v okolí.
Zuzana Trajčov:
Trendom sú investície do technológií so zreteľom na ekológiu, ako separácia odpadu priamo na mieste, automatizovaný tieniaci systém a inteligentný systém riadenia budov, ktorý hospodárne narába s energiami. Zelená strecha s výhľadmi a relaxačnou zónou je taktiež veľkým ťahúňom.
Doplnkové služby ako bazén, wellnes, posilňovňa, recepcia, služby concierge, možnosť využitia spoločných priestorov a cateringu na súkromné účely zvyšujú atraktivitu daného projektu nielen pre segment záujemcov o kúpu, ale aj o bývanie v nájme.
Obľúbené sú aj susedské klubovne so spoločenskými hrami. Určite poteší základný “retail” v rámci projektu – potraviny, drogéria, lekáreň. Celkom ma zaujal aj carshare alebo balíkobox, ktorý obyvateľom ušetrí cestu na poštu. Príjemným bonusom je uzavretý areál na venčenie psov a zabezpečenia služby prenájmu v prípade investičnej kúpy.
Zdroj: sme.sk