Ako sa vyznať v spleti faktorov, ktoré ovplyvňujú kúpu nehnuteľnosti?
INDEX sumarizuje, na čo by si záujemca o nové bývanie mal dať pozor.
Niektoré veci kupujete na dennej báze, ďalšie na týždennej či mesačnej. V živote človeka sú však aj nákupy, ktoré realizuje len raz, možno dvakrát. Patrí medzi ne aj nákup novej nehnuteľnosti. Dvojnásobne pri nej platí porekadlo „dvakrát meraj, raz rež“. Výsledok rozhodnutia by mal byť dobre zvážený, aby ho kupujúci neskôr neľutoval.
Dobrá správa. O kvalite produktu neraz rozhoduje konkurenčné prostredie. Ak máte na výber, máte veľkú šancu dopracovať sa k niečomu, čo vám najviac vyhovuje. Navyše, konkurenčné prostredie tlačí výrobcov a dodávateľov do vyššej kvality služieb. Platí to aj na trhu s rezidenčnými projektmi.
Za uplynulých tridsať rokov zažil turbulentný výboj. Najprv sa po Nežnej revolúcii, v prvej polovici deväťdesiatych rokov, nová výstavba prakticky zastavila. A ani zmena, ktorú priniesol prelom milénií, nebola často na prospech kupujúceho. V tomto období vznikali architektonicky nevábne stavby, pri ktorých bolo cítiť, že developer na nich šetril. Už po pár rokoch po dokončení vyzerali neraz horšie než stavby z čias socializmu.
Realitný boom spred roka 2008 zasa na trh prilákal investorov, ktorí s developmentom nemali žiadne skúsenosti. Len chceli využiť ošiaľ, vďaka ktorému sa predalo všetko, čo na trh prišlo. Tak aj vyzerala architektonická kvalita projektov.
Byty sa kreslili bez toho, aby sa bral do úvahy ich praktický úžitok. Situácia sa odvtedy zásadne zmenila. Kríza v rokoch 2008 až 2010 vyčistila trh od špekulantov, realitní makléri sa zhodujú, že profesionalita rezidenčných developerov sa zlepšila.
„Na trhu cítiť okrem obchodného prístupu aj dôraz na urbanistické potreby a udržateľnosť spolu s parametrami, ako sú kvalita výstavby, premyslená architektúra, dômyselnosť interiérových riešení, spoločných priestorov a exteriéru,“ naznačuje Lucia Krivičková z realitnej kancelárie Re/ max Elite.
Dynamika a rozsah zmien však nemusia byť rovnaké na celom Slovensku.
„Najväčší progres je možné badať v lokalitách s najvyššou dynamikou výstavby, kde je konkurencia veľmi veľká a zároveň tlak trhu je silný,“ mieni Peter Ondrovič, risk manažér a odhadca cien nehnuteľností realitnej spoločnosti LEXXUS.
Zóny rastú postupne. Prvou otázkou pri výbere bytu musí byť lokalita. Neraz rozhoduje aj o ďalších parametroch. Zuzana Trajčov z realitnej kancelárie Riešime bývanie hovorí, že lokalita je jediný nemenný faktor.
Zdroj: shutterstock.com
Rozhoduje napríklad o cene. Na druhej strane, odľahlejšia lokalita môže síce znamenať úsporu pri kúpe, ale tiež priniesť zvýšené náklady v každodennom živote. Typickým príkladom sú satelitné obce v okolí Bratislavy. Pri ich kúpe je dobré overiť si dopravnú priepustnosť v špičkách. Neplatí, že sa rokmi nezmení. Obce neustále rastú, áut pribúda a dopravná situácia sa môže v budúcnosti zhoršovať. Ak ste si už vybrali lokalitu a páči sa vám okolie, zistite si, či to tak bude aj ostane.
To, že bytový dom má v tesnom susedstve voľnú plochu, neznamená, že to tak bude aj o päť-desať rokov. Možno skôr naopak. Odpoveď môžu poskytnúť územný plán obce či mesta. V menších obciach sa môžete obrátiť aj priamo na starostu. Mal by mať prehľad o tom, čo sa chystá.
Myslite aj na občiansku vybavenosť. Je dobré mať v blízkosti aspoň menšie potraviny, školu, škôlku či ďalšie služby. Prípadne sa nad vybranou lokalitou zamyslite z dlhodobého hľadiska. Niektoré zóny sú na začiatku svojho rozvoja a o desaťročie môžu vyzerať úplne inak. V ideálnom prípade sa ich potenciál zvýši a s tým porastie aj hodnota vašej nehnuteľnosti. Platí najmä hlavne pri väčších projektov, ktoré sa rozširujú po etapách.
Nebojte sa pýtať. Po výbere lokality nasleduje výber konkrétneho projektu, respektíve developera, ktorý za ním stojí. Chce mať predstavu o kvalite vášho budúceho bývania? Najjednoduchší spôsob, ako overiť napríklad úroveň stavebných prác developera, je pozrieť sa na jeho zrealizované projekty.
Sľubuje vám developer detské ihrisko? Okrem kvality výstavby samotnej nehnuteľnosti si na jeho predchádzajúcom projekte môžete overiť aj úpravu vonkajšieho prostredia. Veľkú výpovednú hodnotu majú, samozrejme, tiež referencie klientov. Ak je developer nový, všímajte si aspoň to, či s ním spolupracuje nejaká banka. Môže byť garantom dôveryhodnosti, keďže nad projektom drží prísnejšiu kontrolu.
Nebojte sa developera pýtať – hocičo.
„Je dôležité mať čo najviac informácií ohľadom stavby, konštrukčných riešení, použitých materiálov a konečného vyhotovenia v podobe štandardu. Treba prihliadať na dispozičné riešenie, orientáciu na svetové strany a svetelnosť priestorov,“ konštatuje Krivičková.
Znova upozorňuje, že mnoho projektov sa realizuje na etapy, a tak je vhodné zistiť, aký výhľad bude mať majiteľ v budúcnosti.
Pri výbere projektu sa nenechajte zlákať len cenou, myslite aj na to, ako sa budú časom meniť vaše preferencie.
„Niektoré projekty majú charakter štartovacieho bývania, iné, naopak, finálneho rodinného bývania. Keď ste mladý človek bez detí, máte úplne iné požiadavky ako rodina s deťmi,“ hovorí Mário Glos, viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií a maklérov na Slovensku a CEO spoločnosti 4sale marketing.
Rozmýšľajte aj nad tým, ako vám vybavenie nehnuteľnosti prospeje k osobnej pohode.
„Je dobré zamerať sa na návrh dispozície bytu, či je navrhnutá v masových trendoch, alebo už zohľadňujte individuálne potreby klienta. Napríklad či byt disponuje nejakým skladovým priestorom v rámci vnútornej dispozície, šatníkom a podobne,“ hovorí Peter Ondrovič z realitnej spoločnosti LEXXUS.
Kupujúci by sa mali podľa neho zaujímať aj o riešenie kúrenia. Či projekt počíta s klasickými radiátormi alebo podlahovým kúrením. Niektoré projekty už využívajú aj systém stropného chladenia.
Tech vychytávky. Benefitom projektu môže byť dobre vybavené detské ihrisko, spoločenská miestnosť, komunitná záhradka, miestnosť pre bicykle či väčšie parkovacie miesta. V posledných rokoch sa aj do rezidenčného segmentu dostávajú smart riešenia. Patria medzi ne napríklad systémy šetriace spotrebu vody alebo optimalizujúce spotrebu elektrickej energie.
Zdroj: shutterstock.com
Vychytávok je veľké množstvo a stále pribúdajú.
„Ide o rozhrania zabezpečujúce prehľad o spotrebe energií, systém umožňujúci nastavenie úsporného vykurovania, bezpečnostná architektúra – detekcia či ochrana pred požiarom či vlámaním, pohybové, dverové a dymové senzory, optimalizované osvetlenie, tienenie a podobne,“ vymenúva Peter Ondrovič.
Mnohé vychytávky sú však stále doménou najdrahších projektov.
„Slovenský developer je konzervatívny, hrá na istotu a málo riskuje. Projekty tak nie sú inovatívne a svetové trendy dobiehame na Slovensku pomalšie,“ hovorí Glos.
Ak sa vám byt páči a vyhovuje vám, nasleduje rezervácia a potom kúpa. V tomto momente by ste mali byť obzvlášť opatrní.
„Odporúčam detailne si prejsť zmluvnú dokumentáciu od samotnej rezervácie, cez zmluvu o budúcej zmluve až po kúpnu zmluvu a detailné načasovanie financovania projektu,“ vyratúva Zuzana Trajčov.
Hovorí tiež, že si treba všímať lehoty, termíny a prípadné sankcie:
„Dôležitá je aj možnosť postúpenia nehnuteľnosti. Či ju developer vôbec umožňuje a za akých podmienok.“
Maklérka zároveň upozorňuje na „poistku“, ktorú si investori v poslednom čase začali dávať do zmlúv. Ide o inflačnú doložku, umožňujúcu zvýšenie ceny nehnuteľnosti aj niekoľko mesiacov či rok po uzavretí zmluvy.
„Toto môže byť veľmi kritické pre klientov, ktorí majú tesné financovanie,“ uzatvára Trajčov.
Pri výbere projektu sa nenechajte zlákať len cenou, myslite aj na to, ako sa budú časom meniť vaše preferencie.
Zdroj: index.sk